Валерьянки мне! Валерьянки!
Примерно два года назад, устав снимать комнатку -комнатку!:((( — в квартире с чужими людьми, я впервые задумалась о покупке своей квартиры. Шутка ли — своя квартира! Для меня, человека со скромным доходом, рассчитывающим только на себя, и ни разу в жизни не бравшим кредиты, цель довольно амбициозная.
Но пообщавшись с умными людьми и как следует посчитав, я поняла, что накопить 5-7 тысяч евро на первый взнос реально, и кредит вроде бы могут дать.
А дальше план следующий: сумма платежа по ипотеке в месяц должна быть равна или незначительно превышать ту сумму, которую сейчас я плачу за съем комнаты. Тогда это явно стоит того.
Получилось ли? Скажу пока так: не смотря на то, что я скрупулезно изучила тему, очень тщательно подошла к вопросу, в процессе возникло пару нюансов, которые никто (включая местных кредитных советников и прочих рекомендованных специалистов) даже и предположить не мог! По крайней мере, ни один из 5-и советников вообще не заикнулся о подобных тонкостях! В общем, седых волос у меня явно прибавилось, а сон все еще беспокойный.
Планирую разбить рассказ о своей эпопее на 3 части:
1) подготовка, поиск и выбор жилья,
2) сага о кредите,
3) итог.
В этой статье — первая часть.
Краткое содержание:
Предыстория и напутствие
Если вы живете в Варшаве и никогда не задумывались о квартире — задумайтесь! Еще 3 года назад за 700-800 злотых можно было найти очень неплохую комнату, то сейчас средняя цена каморки на 12 квадратов — 900-1000 злотых в месяц. Аренда небольшой, в 30-40 метров квартиры сейчас обойдется в примерно 2000 злотых с хвостиком, а раньше вполне себе можно было уложиться в 1600. Еще два года назад средняя цена квадратного метра в Варшаве была 6000 за метр, сейчас уже почти 8000 злотых. Как вам такое?
Варшава развивается, цены растут, все больше банков хотят уже не 10, а 20 процентов первого взноса, и я более, чем уверена, что через лет 10-20 обычному человеку будет все сложнее купить квартиру в хорошем районе, как это уже давно произошло в Париже, Амстердаме и прочих развитых европейских столицах.
Что точно нужно, если вы хотите купить квартиру в кредит в Польше?
Главное — вы должны официально работать или же иметь какой-то другой официально подтвержденный стабильный доход.
Лучше всего людям с умовой о праце на час неокреслены (umowa o prace na czas nieokreślony) — им достаточно только три месяца. Людям с умовой о дзело или умовой злеценя (umowa o dzieło, umowa zlecenia) для получения кредита нужно проработать не менее 12 месяцев. Если у вас свое дело — то тоже минимум 12 месяцев, причем деятельность должна быть прибыльна и не должна приостанавливаться хотя бы год.
Второе важное условие для кредита — основание пребывания. Часть банков дает кредит на карту часовэго побыту (karta czasowego pobytu), при условии, что она действительна три года.
Этап 1. Считаем свою кредитоспособность
Если планируете брать кредит, то на самом первом этапе, когда вы только задумались о покупке, нужно посчитать вашу кредитоспособность, ибо от этого зависит, на какую сумму вы можете рассчитывать. Не пренебрегайте этим шагом, ибо каждый банк считает по-разному, и важно это представлять уже на самом первом этапе.
Для того, чтобы посчитать свою кредитоспособность (Zdolność kredytową), обратитесь к любому кредитному советнику (doradca kredytowy). Это бесплатно, подвоха тут нет. Они в курсе всех действующих предложений более чем 20 банков и точно помогут выбрать подходящий в вашем случае. Если нужны контакты — могу поделиться в личку польскоязычным советником (я в итоге работала с ним, а всего консультировалась с 5-ю советниками).
Он выберет вам 2-4 банка, наиболее подходящих в вашем случае и даст советы.
Этап 1.2. Промежуточный. Копим деньги на первый взнос и следим, чтобы советы консультанта выполнялись.
Этап 2. Ищем жилье
Рынок недвижимости в Варшаве очень оживленный, и лениво искать тут, скорее всего не получится — хорошие предложения уходят в течение суток, и это не преувеличение.
Имеет смысл в течение 1-2 недель помониторить объявления как на первичном, так и на вторичном рынке, чтобы как можно четче представлять себе ситуацию. А потом выделить себе 1-2 недели на активнейший поиск. Так все пройдет довольно быстро и скорее всего эффективно.
Особенности первичного рынка в Варшаве:
1) Все строится быстро, сроки сдачи редко задерживаются — за это полагаются огромные штрафы.
2) Как правило, кухня совмещена с залом, санузел тоже один. Площадь самих квартир все уменьшается — нынче 40 квадратных метров считается довольно большим метражом, если в ней две комнаты (напомню, кухня с одной из них будет совмещена).
3) Не всегда объяснимый факт, но чем выше этаж, тем дороже квартира. И низкоэтажной застройки это тоже касается. За те же деньги можно купить обычную квартиру на третьем этаже или же такую же, но с личным садиком в 20-40 квадратов на первом этаже (польском партере).
4) Чтобы купить небольшую квартиру (30-40 квадратов) в новостройке, ее скорее всего придется «отвоевать» на этапе котлована или начала строительства — вот такой спрос. То есть, пока жилье не построится, нужно будет где-то жить и уже выплачивать кредит. Конечно, если вам подходит пригород, глубокая окраина или район Бялоленка, то скорее всего вы найдете и почти сданные квартиры. Но если вы, как и я, выбираете мобильность и хотите точно ликвидную квартиру за относительно небольшие деньги, то вторичка вам в помощь.
Где искать предложения первичного рынка в Варшаве?
Самый полный и качественный ресурс по первичке — это rynekpierwotny.pl. По большому счету, ничего кроме него и не нужно — тут представлены все строящиеся жилые дома. Если все же хочется разнообразия — сходите на одну из жилищных выставок (Targi Mieszkaniowe).
Особенности вторичного рынка в Варшаве:
1) Много квартир с очень странной на сегодняшний день планировкой. Как вам кухня, частично огороженная стенами с окном в зал, стоя в которой чувствуешь себя то ли в кабине большого автобуса, то ли в столовой на раздаче? Узкие пеналы, непонятные закоулки, 4-ый этаж без лифта — это только небольшая часть «прелестей» застройки 60-80-ых лет. Опять-таки, если вас не волнует ликвидность, то все это можно пережить, но через лет 10 эти квартиры вообще не будут выдерживать конкуренции с новым строительством (только если эти «перлы архитектуры» не в самом центре — там все сгодится).
2) Большинство хозяев согласятся подождать решения банка, но самые вкусные предложения часто уходят тому, кто может заплатить здесь и сейчас.
3) Иногда можно столкнуться с весьма неприятным для покупателя явлением — аукционом. Вы нашли отличный вариант, внутренне согласились с его ценой, а вам звонит агент и говорит, что все класс, но вот есть покупатель, который очень хочет купить эту квартиру и предлагает на 5000 больше. И тут уже ваше решение — принимать такую игру или нет. Справедливости ради отмечу, что такая история — не всегда блеф — человек действительно может предложить больше, видя, что это хорошая недвижимость. Просто будьте в курсе, что такое иногда случается.
4) Почти все квартиры продаются через агентства, а это значит, что в случае состоявшейся сделки, вы должны будете заплатить агенству в среднем 2-2,9% от стоимости жилья.
5) Все квартиры со вторичного рынка облагаются налогом — 2% от стоимости недвижимости. Но не смотря на такие высокие дополнительные расходы (налог на недвижимость + комиссия агентству вместе выходит 4 — 4,9% от стоимости), часто покупка вторички получается выгоднее. Ведь часто вам нужно меньше денег тратить на ремонт.
Где искать предложения вторичного рынка в Варшаве?
Тут разнообразия гораздо больше. Самые популярные и результативные сайты — это gumtree.pl и otodom.pl. Другие варианты вы с легкостью найдете через Гугл. Если смотрите хороший вариант, осознавайте, что времени на решение у вас немного, потому что желающие не дремлют.
Советы по поиску жилья
Помните, что кроме кредита, вам нужно будет ежемесячно оплачивать так называемый чынш (czynsz) — отчисления в ЖКХ, а также коммунальные услуги. Свет, газ и вода как правило везде весьма недорогие, а вот чынш — очень сильно отличается — 300-800 злотых в месяц в зависимости не только от площади квартиры (ставка 7-10 злотых за метр), но и от величины придомовой территории и состояния дома.
Выберите максимум 3 самых важных для вас параметра и стройте вокруг них весь поиск. У меня это были быстрый доезд до центра, ликвидность, метраж 30-36 метров. Каждому свое, но если вы хотите найти действительно выгодное предложение, то не стоит сильно зацикливаться на каком-то одном районе.
Имейте общее представление о районах города и обязательно запланируйте время, чтобы после осмотра квартиры прогуляться по окрестностям.
А что делать после того, как вы выбрали квартиру своей мечты и купила ли я жилье себе в итоге — читайте в следующей части.
Замечательная статья! Интересуюсь покупкой квартиры в Варшаве и пересмотрела много чего, но такой полной и толковой информации не встречала! Спасибо! И нескромный вопрос не в тему: внучка собирается учиться в Варшаве на программиста — можете что-нибудь посоветовать? Очень сложно выбирать «кота в мешке»
Здравствуйте, Лариса! Спасибо, что написали, рада, что статья была вам полезной!
Мне сложно что-то советовать по обучению на программиста, но если брать общие тенденции — лучше выбирать лидирующие государственные вузы. Есть некоторые частные вузы с низкой стоимостью, но качество учебы в них оставляет желать лучшего (по услышанным мною отзывам).
В любом случае учеба на программиста предполагает много самостоятельной работы, и если так и делать, то все получится, независимо от вуза.
Успехов вам и внучке!
А Ваш университет ведь хороший? Мы туда собираемся (ul. Pawja, 55)…
Да, и не могу найти продолжение статьи о покупке квартиры
Здравствуйте, Лариса! Что-то не увидела ваш комментарий сразу. Мой универ — со своими плюсами и минусами. У меня уже почти написана очень подробная статья по всем итогам. В течение месяца выйдет, там будет максимально развернутый ответ на ваш вопрос 🙂
Спасибо, жду
Здравствуйте, у меня опыт работы с финансовыми дорадцами не очень хороший. Все эти фирмы, как правило, являются частью какого-то банка и по «странному» стечению обстоятельств, предложение их банка оказывается самым выгодным. Ещё эти фирмы любят втиснуть дополнительные финансовые продукты, которые вроде как должны помогать вам откладывать деньги, а на самом деле будут их только высасывать. Так что надо быть осторожным с этим, и лучше всего не соглашаться ни на какие дополнительные продукты (хотя это порой невозможно). По своему опыту скажу, что и без посредников реально подать документы в пару банков.
Насчёт оплаты % агентству, как правило продающий квартиру платит агентству определенную сумму и от покупателя уже не должны ты ничего требовать.
Удачи вам!
Спасибо огромное! Это очень важное дополнение! К дорадцам от конкретного банка действитительно лучше не ходить, потому что логично, что они все равно будут делать упор на их банке.
А насчет процентов агентству — это интересно. Почти все объявления, что я встречала в принципе, были от агентств, и они спокойно себе требовали процент. Более того — сразу при осмотре ты подписываешь договор, что если ты-таки будешь покупать квартиру, то обязан заплатить агентству процент. Торговаться — можно пробовать, но так чтобы совсем без комиссии — явление крайне редкое, как по моему опыту.
Добрый день всем!
Аня, спасибо за пост и его продолжение (вторую часть). Очень информативно. Я жду окончания истории. Или уже есть 3-я часть «Итог», а я пропустила? 🙂
Я сейчас интересуюсь жилищным вопросом в Польше. Пересмотрела много видео на ютубе. Однако не всё там информативно и приемлемо для каждого конкретного человека. Поясню, что я имею ввиду.
Например, семья купила квартиру 4 года назад, а видео со своим опытом и ценами выложила только в декабре 2018. Или, например, семья имеет хороший достаток, и т.д. и т.п. А я одна, небольшой заработок, и могу надеяться только на свои силы. Поэтому я ищу информацию именно от людей со схожей с моей ситуацией.
Твоя информация тем и полезна, что она в «прямом эфире» 🙂 Это очень важно!
Аня, подскажи, пожалуйста, при какой минимальной зарплате можно начинать ДУМАТЬ о кредите на жилье прежде чем идти к кредитному советнику? Только в одном видео (двухгодичной давности) я получила информацию о размере заработка не менее 3500 зл. Больше никто про это не говорит (или я еще не нашла). Неужели это не самый важный момент? Для меня, увы, это самое первичное. Хотя я имею сбережения в те 5-7 тыс. евро, о которых ты пишешь в своей статье, и планирую иметь пассивный доход от сдачи своей квартиры в Минске (150-200 долл.), но не думаю, что у меня будет большой заработок в Польше (по образованию я учитель начальных классов). Вот и пытаюсь прикинуть свою кредитоспособность самостоятельно.
Переживаю за тебя. Желаю удачи!
P.S. Планирую посетить Варшаву в апреле-мае на несколько дней. А в Минске Белавиа периодически устраивает нам подарки-распродажи. Мы купили билеты в Рим туда и обратно на лето за 250 бел. руб. на человека. Это поистине приятный бонус от Белавиа.
Спасибо! 🙂 Третьей части пока нет, дописывается 🙂
Насчет денег на кредит для квартиры — тут все зависит от количества человек в семье и, так сказать, «на содержании», поэтому для каждого суммы разные, и лучше уже спрашивать про конкретно вашу ситуацию у кредитного советника. Скажу так — если человек без детей и семьи, то уже при зарплате 3000 злотых на руки (нетто) можно пробовать. Если брать в общем, то работая в Варшаве, получать такие деньги абсолютно реально, я бы сказала, с зарплатой ниже уже некомфортно.
Если есть дети на содержании и т.д., то расчет другой, зарабатывать нужно больше. В общем, при любом доходе кредитный советник не выгонит, надо спрашивать 🙂
Тем более, что вы будете в Варшаве скоро.
Успехов!
Аня, спасибо за информацию. Жду и переживаю вместе с тобой. Все будет хорошо! 🙂
Благодарю за статью! Интересно ваше мнение по поводу покупки комнаты или 1/2 , 1/3 квартиры. Стоит ли на это распыляться или всё таки лучше взять кредит на квартиру. Благодарю за ответ.
Спасибо! Если брать именно мое мнение — я бы не брала часть квартиры. Никогда не знаешь, как дело повернется со второй частью, а отношения всегда могут испортиться 🙁 Только своя квартира. Но это мое мнение.