Путешествия неугомонного очкарика :) | Adventures of a restless nerd :)

Как я (не) купила квартиру в Польше

Обновлено

Валерьянки мне! Валерьянки!
Примерно два года назад, устав снимать комнатку -комнатку!:((( — в квартире с чужими людьми, я впервые задумалась о покупке своей квартиры. Шутка ли — своя квартира! Для меня, человека со скромным доходом, рассчитывающим только на себя, и ни разу в жизни не бравшим кредиты, цель довольно амбициозная.

Но пообщавшись с умными людьми и как следует посчитав, я поняла, что накопить 5-7 тысяч евро на первый взнос реально, и кредит вроде бы могут дать.

А дальше план следующий: сумма платежа по ипотеке в месяц должна быть равна или незначительно превышать ту сумму, которую сейчас я плачу за съем комнаты. Тогда это явно стоит того.

Получилось ли? Скажу пока так: не смотря на то, что я скрупулезно изучила тему, очень тщательно подошла к вопросу, в процессе возникло пару нюансов, которые никто (включая местных кредитных советников и прочих рекомендованных специалистов) даже и предположить не мог! По крайней мере, ни один из 5-и советников вообще не заикнулся о подобных тонкостях! В общем, седых волос у меня явно прибавилось, а сон все еще беспокойный.
Планирую разбить рассказ о своей эпопее на 3 части:
1) подготовка, поиск и выбор жилья,
2) сага о кредите,
3) итог.
В этой статье — первая часть.

Предыстория и напутствие

Если вы живете в Варшаве и никогда не задумывались о квартире — задумайтесь! Еще 3 года назад за 700-800 злотых можно было найти очень неплохую комнату, то сейчас средняя цена каморки на 12 квадратов — 900-1000 злотых в месяц. Аренда небольшой, в 30-40 метров квартиры сейчас обойдется в примерно 2000 злотых с хвостиком, а раньше вполне себе можно было уложиться в 1600. Еще два года назад средняя цена квадратного метра в Варшаве была 6000 за метр, сейчас уже почти 8000 злотых. Как вам такое?
Варшава развивается, цены растут, все больше банков хотят уже не 10, а 20 процентов первого взноса, и я более, чем уверена, что через лет 10-20 обычному человеку будет все сложнее купить квартиру в хорошем районе, как это уже давно произошло в Париже, Амстердаме и прочих развитых европейских столицах.

строительство в Варшаве

Что точно нужно, если вы хотите купить квартиру в кредит в Польше?

Главное — вы должны официально работать или же иметь какой-то другой официально подтвержденный стабильный доход.
Лучше всего людям с умовой о праце на час неокреслены (umowa o prace na czas nieokreślony) — им достаточно только три месяца. Людям с умовой о дзело или умовой злеценя (umowa o dzieło, umowa zlecenia) для получения кредита нужно проработать не менее 12 месяцев. Если у вас свое дело — то тоже минимум 12 месяцев, причем деятельность должна быть прибыльна и не должна приостанавливаться хотя бы год.

Второе важное условие для кредита — основание пребывания. Часть банков дает кредит на карту часовэго побыту (karta czasowego pobytu), при условии, что она действительна три года.

квартира в варшаве

Этап 1. Считаем свою кредитоспособность

Если планируете брать кредит, то на самом первом этапе, когда вы только задумались о покупке, нужно посчитать вашу кредитоспособность, ибо от этого зависит, на какую сумму вы можете рассчитывать. Не пренебрегайте этим шагом, ибо каждый банк считает по-разному, и важно это представлять уже на самом первом этапе.

Для того, чтобы посчитать свою кредитоспособность (Zdolność kredytową), обратитесь к любому кредитному советнику (doradca kredytowy). Это бесплатно, подвоха тут нет. Они в курсе всех действующих предложений более чем 20 банков и точно помогут выбрать подходящий в вашем случае. Если нужны контакты — могу поделиться в личку польскоязычным советником (я в итоге работала с ним, а всего консультировалась с 5-ю советниками).
Он выберет вам 2-4 банка, наиболее подходящих в вашем случае и даст советы.

Этап 1.2. Промежуточный. Копим деньги на первый взнос и следим, чтобы советы консультанта выполнялись.

жилье в Варшаве

Этап 2. Ищем жилье

Рынок недвижимости в Варшаве очень оживленный, и лениво искать тут, скорее всего не получится — хорошие предложения уходят в течение суток, и это не преувеличение.
Имеет смысл в течение 1-2 недель помониторить объявления как на первичном, так и на вторичном рынке, чтобы как можно четче представлять себе ситуацию. А потом выделить себе 1-2 недели на активнейший поиск. Так все пройдет довольно быстро и скорее всего эффективно.

Особенности первичного рынка в Варшаве:

1) Все строится быстро, сроки сдачи редко задерживаются — за это полагаются огромные штрафы.

2) Как правило, кухня совмещена с залом, санузел тоже один. Площадь самих квартир все уменьшается — нынче 40 квадратных метров считается довольно большим метражом, если в ней две комнаты (напомню, кухня с одной из них будет совмещена).

3) Не всегда объяснимый факт, но чем выше этаж, тем дороже квартира. И низкоэтажной застройки это тоже касается. За те же деньги можно купить обычную квартиру на третьем этаже или же такую же, но с личным садиком в 20-40 квадратов на первом этаже (польском партере).

4) Чтобы купить небольшую квартиру (30-40 квадратов) в новостройке, ее скорее всего придется «отвоевать» на этапе котлована или начала строительства — вот такой спрос. То есть, пока жилье не построится, нужно будет где-то жить и уже выплачивать кредит. Конечно, если вам подходит пригород, глубокая окраина или район Бялоленка, то скорее всего вы найдете и почти сданные квартиры. Но если вы, как и я, выбираете мобильность и хотите точно ликвидную квартиру за относительно небольшие деньги, то вторичка вам в помощь.

Где искать предложения первичного рынка в Варшаве?

Самый полный и качественный ресурс по первичке — это rynekpierwotny.pl. По большому счету, ничего кроме него и не нужно — тут представлены все строящиеся жилые дома. Если все же хочется разнообразия — сходите на одну из жилищных выставок (Targi Mieszkaniowe).

покупка квартиры в Варшаве

Особенности вторичного рынка в Варшаве:

1) Много квартир с очень странной на сегодняшний день планировкой. Как вам кухня, частично огороженная стенами с окном в зал, стоя в которой чувствуешь себя то ли в кабине большого автобуса, то ли в столовой на раздаче? Узкие пеналы, непонятные закоулки, 4-ый этаж без лифта — это только небольшая часть «прелестей» застройки 60-80-ых лет. Опять-таки, если вас не волнует ликвидность, то все это можно пережить, но через лет 10 эти квартиры вообще не будут выдерживать конкуренции с новым строительством (только если эти «перлы архитектуры» не в самом центре — там все сгодится).
2) Большинство хозяев согласятся подождать решения банка, но самые вкусные предложения часто уходят тому, кто может заплатить здесь и сейчас.
3) Иногда можно столкнуться с весьма неприятным для покупателя явлением — аукционом. Вы нашли отличный вариант, внутренне согласились с его ценой, а вам звонит агент и говорит, что все класс, но вот есть покупатель, который очень хочет купить эту квартиру и предлагает на 5000 больше. И тут уже ваше решение — принимать такую игру или нет. Справедливости ради отмечу, что такая история — не всегда блеф — человек действительно может предложить больше, видя, что это хорошая недвижимость. Просто будьте в курсе, что такое иногда случается.
4) Почти все квартиры продаются через агентства, а это значит, что в случае состоявшейся сделки, вы должны будете заплатить агенству в среднем 2-2,9% от стоимости жилья.
5) Все квартиры со вторичного рынка облагаются налогом — 2% от стоимости недвижимости. Но не смотря на такие высокие дополнительные расходы (налог на недвижимость + комиссия агентству вместе выходит 4 — 4,9% от стоимости), часто покупка вторички получается выгоднее. Ведь часто вам нужно меньше денег тратить на ремонт.

Где искать предложения вторичного рынка в Варшаве?

Тут разнообразия гораздо больше. Самые популярные и результативные сайты — это gumtree.pl и otodom.pl. Другие варианты вы с легкостью найдете через Гугл. Если смотрите хороший вариант, осознавайте, что времени на решение у вас немного, потому что желающие не дремлют.

недвижимость в варшаве

Советы по поиску жилья

Помните, что кроме кредита, вам нужно будет ежемесячно оплачивать так называемый чынш (czynsz) — отчисления в ЖКХ, а также коммунальные услуги. Свет, газ и вода как правило везде весьма недорогие, а вот чынш — очень сильно отличается — 300-800 злотых в месяц в зависимости не только от площади квартиры (ставка 7-10 злотых за метр), но и от величины придомовой территории и состояния дома.
Выберите максимум 3 самых важных для вас параметра и стройте вокруг них весь поиск. У меня это были быстрый доезд до центра, ликвидность, метраж 30-36 метров. Каждому свое, но если вы хотите найти действительно выгодное предложение, то не стоит сильно зацикливаться на каком-то одном районе.
Имейте общее представление о районах города и обязательно запланируйте время, чтобы после осмотра квартиры прогуляться по окрестностям.
А что делать после того, как вы выбрали квартиру своей мечты и купила ли я жилье себе в итоге — читайте в следующей части.

Rating: 5.0. From 3 votes.
Please wait...

8 thoughts on “Как я (не) купила квартиру в Польше

  1. Замечательная статья! Интересуюсь покупкой квартиры в Варшаве и пересмотрела много чего, но такой полной и толковой информации не встречала! Спасибо! И нескромный вопрос не в тему: внучка собирается учиться в Варшаве на программиста — можете что-нибудь посоветовать? Очень сложно выбирать «кота в мешке»

    1. Здравствуйте, Лариса! Спасибо, что написали, рада, что статья была вам полезной!
      Мне сложно что-то советовать по обучению на программиста, но если брать общие тенденции — лучше выбирать лидирующие государственные вузы. Есть некоторые частные вузы с низкой стоимостью, но качество учебы в них оставляет желать лучшего (по услышанным мною отзывам).
      В любом случае учеба на программиста предполагает много самостоятельной работы, и если так и делать, то все получится, независимо от вуза.
      Успехов вам и внучке!

        1. Здравствуйте, Лариса! Что-то не увидела ваш комментарий сразу. Мой универ — со своими плюсами и минусами. У меня уже почти написана очень подробная статья по всем итогам. В течение месяца выйдет, там будет максимально развернутый ответ на ваш вопрос :)

  2. Здравствуйте, у меня опыт работы с финансовыми дорадцами не очень хороший. Все эти фирмы, как правило, являются частью какого-то банка и по «странному» стечению обстоятельств, предложение их банка оказывается самым выгодным. Ещё эти фирмы любят втиснуть дополнительные финансовые продукты, которые вроде как должны помогать вам откладывать деньги, а на самом деле будут их только высасывать. Так что надо быть осторожным с этим, и лучше всего не соглашаться ни на какие дополнительные продукты (хотя это порой невозможно). По своему опыту скажу, что и без посредников реально подать документы в пару банков.
    Насчёт оплаты % агентству, как правило продающий квартиру платит агентству определенную сумму и от покупателя уже не должны ты ничего требовать.
    Удачи вам!

    1. Спасибо огромное! Это очень важное дополнение! К дорадцам от конкретного банка действитительно лучше не ходить, потому что логично, что они все равно будут делать упор на их банке.
      А насчет процентов агентству — это интересно. Почти все объявления, что я встречала в принципе, были от агентств, и они спокойно себе требовали процент. Более того — сразу при осмотре ты подписываешь договор, что если ты-таки будешь покупать квартиру, то обязан заплатить агентству процент. Торговаться — можно пробовать, но так чтобы совсем без комиссии — явление крайне редкое, как по моему опыту.

Добавить комментарий для Анна Отменить ответ

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Можно использовать следующие HTML-теги и атрибуты: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <s> <strike> <strong>